Abbruchkosten – die Vierte

Es macht fast den Eindruck als wäre ich auf Abbruch spezialisiert. Aber seitdem wir ein Verfahren zur Abzugsfähigkeit von Vorsteuern vor dem Bundesgericht erfolgreich abschliessen konnten, bin ich immer wieder mit dieser Frage konfrontiert. Aktuell sind wieder zwei Verfahren von uns vor der ESTV hängig.

Karikaturist Stopper, Schwäbische Zeitung 2016

Es ist deshalb an der Zeit, den aktuellsten Entscheid des Bundesgerichts (2C_876/2020) zu kommentieren. Konkret ging es um Abbruchkosten, die die Käuferin geltend machen wollte. Die Verkäuferin hatte die Absicht, eine Wohnüberbauung zu realisieren und vermietete die leerstehende Fabrikliegenschaft im Sinne einer Zwischennutzung mit Option an Dritte. Diese Mietverträge übernahm die Käuferin und lieferte auf den Mieterträgen weiterhin die MWST ab.

Das Bundesverwaltungsgericht (A-1436/2020 vom 22. September 2020) kam noch zum Schluss, dass die Abbruchkosten bei der Käuferin abzugsfähig seien, weil die Vermietung zur Phase „Betrieb“ gehöre und die Käuferin die Liegenschaft deshalb steuerbar genutzt habe.

Für das Bundesgericht war die temporäre (optierte) Zwischenvermietung jedoch nicht wesentlich, weshalb sie den Abbruch der Phase „Erstellung“ – in diesem Fall der Erstellung einer Wohnüberbauung – zurechnete und so der Käuferin den Vorsteuerabzug verweigerte.

Dieser Fall zeigt folgendes: Hätte die Verkäuferin den Abbruch vorgenommen, so wären die Abbruchkosten noch im Zusammenhang mit der steuerbaren Nutzung gestanden. Dass die Fabrikliegenschaft vor dem Abbruch noch (optiert) vermietet wurde, hätte daran nichts geändert. Mit dem Verkauf ist die Situation neu zu beurteilen und die Nutzung durch die Käuferin vor dem Abbruch bekommt nach Ansicht des BGer eine eigenständige Bedeutung. Weil schon zu Beginn feststand, dass eine Wohnüberbauung realisiert wird – dies hatte die Verkäuferin schon vor dem Verkauf mit einer entsprechenden Umzonung eingeleitet – hatte die zeitlich limitierte optierte Vermietung keine Bedeutung mehr.

Es lohnt sich deshalb schon vor dem Verkauf zu klären, wie der Vorsteuerabzug auf den Abbruchkosten gesichert werden kann.